בטעינה... בטעינה...

ייעוץ אדריכלי – החוק מיטיב עמכם, בואו לשמוע מה האפשרויות.

בניה כפרית 2

ייעוץ אדריכלי והחלטות חדשות של מנהל מקרקעי ישראל במגזר החקלאי

משרד אדריכלים אורתם בעל ניסיון רב בייעוץ תכנון וליווי פרויקטים אדריכלים בקיבוצים ובמושבים. פנו אלינו לייעוץ אדריכלי עוד לפני שאתם נוקטים בצעדים כלשהם כבר בשלב התכנון, החוק מיטיב עמכם, בואו לשמוע מה האפשרויות שלכם, לפרטים נוספים פנו אלינו בטלפון 08-850-3231.

 

בשנים האחרונות ובעיקר ב-2018 ו-2019, קיבל מינהל מקרקעי ישראל (רמ"י) תחת שרביטו של שר האוצר בשנים אלה, מספר החלטות אשר להן השפעה והשלכות ארוכת טווח, על הסדרי הבעלות, השימוש, החכירה והגדרות ייעוד קרקע במושבים ובקיבוצים.

ההחלטות החדשות מציבות בפני חברי האגודות בעלי נחלות ואלו שאינם בעלי נחלות, תושבים ותיקים, בנים ממשיכים וגם האגודות עצמן, אתגרים מורכבים על מנת שיוכלו לעמוד בדרישות הרגולטוריות החדשות, הנובעות מהחלטות אלה, ובמקביל יצליחו לממש את מלוא הפוטנציאל בתחום ניצול הקרקע הן לטובת האגודה השיתופית (למשל בחלקות משותפות ניתן כיום להשתמש בקרקע לייצור אנרגיה חלופית, סולארית) אך חשוב יותר לטובת בעלי הנחלות, והבנים הממשיכים בחלקות המשפחתיות.

כמו במקרים רבים אחרים כאשר מנהל מקרקעי ישראל עורך שינויים בהוראות ומקבל החלטות חדשות. גם במקרה זה, החלטות והוראות אשר תפקידן להסדיר מחדש תחום שלא היה מוסדר. ולעיתים להסדיר מחדש ולהביא לידי ביטוי עמדה חדשה ושונה הנובעת משינויים פוליטיים, חברתיים כלכליים ואחרים. לצד ההחלטות מתפרסמות הוראות והנחיות ביצוע לתקופת הביניים. הנחיות על דרך מימוש ההחלטה, והשלכות אפשריות על מי שנמנע מלנהוג על פי ההחלטות.

המעבר מחוזי חכירה רגילים לחוזי חכירה לדורות

לצורך כניסה לתהליך המבטיח לבעלי נחלות שיוך (לדורות) על ידי חכירה לדורות יש לפנות למי שמתמחה בתהליכי ההסדרה במושבים וקיבוצים. קבלת ייעוץ וליווי מקצועי להכנה וכניסה לתהליך חכירה לדורות עשויה להציל בעלי נחלות מאובדן היכולת להמשיך ולהחזיק בנחלתם.

 

לפני מספר שנים רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) קיבלה החלטה לגבי שינוי הבעלות על קרקעות מדינה שנמסרו בעבר בחכירה למתיישבים חקלאיים, לבעלי נחלות במושבים, מושבים שיתופיים וקיבוצים. מקום המדינה ועד תחילת יישום החלטות רמ"י, היו בעלי נחלות במושבים במעמד "בר רשות". המשמעות היא שהם אינם בעלי הקרקע. רמ"י נותנת להם רשות לעשות בה שימוש על ידי חוזי חכירה ארוכי טווח אולם הקרקע מעולם, עד ליישום הרפורמה, לא הייתה בבעלותו של בעל הנחלה במושב. כל הזכויות שהיו לו בה היו זכויות מוקנות כחלק מתנאי החכירה.

 

מטרת הרפורמה שעורכת רמ"י ואשר נכנסה לתוקף ונמצאת בהליכי יישום מתקדמים, היא להעביר את הבעלות על הקרקע לבעלי נחלות בחוזי חכירה לדורות. זאת באמצעות הליך הסדרה מובנה שבסופו "שיוך לדורות". על מנת להיכנס לתהליך, מחוייב בעל הנחלה לבצע הסדרה של חריגות שימוש בשטח הנחלה שבוצעו ללא היתרים.

הזדמנות להסדר חכירה לדורות בתשלום קנסות מופחתים

עד סוף שנת 2020 מאפשרת רמ"י לבעלי נחלות להיכנס להליך הסדרה, ולשלם על חריגות רק שנתיים אחורה (לעומת 7 בהליך רגיל). במקרים רבים זאת האפשרות היחידה של בעלי נחלה, מבחינה כלכלית, להמשיך ולהחזיק בנכס.

הליך ההסדרה הרגיל תובע מבעלי הנחלות לשלם קנסות על שימוש חריג שנעשה בנחלה ב-7 שנים האחרונות. קנסות אלה, עלולים למוטט כלכלית גם יחידת משק יציבה יחסית, ובמקרים רבים מאלצים את בעל הנחלה למכור את זכויותיו ולהפסיד את כל רכושו.

מה קורה בפועל אם לא נכנסים להליך ההסדרה "שיוך לדורות"

אמצעי האכיפה אותם נוקטת רמ"י הם דרקוניים. לנחלות (בעיקר באזורי ביקוש) מגיעים פקחים ומשטרה ובידיהם צווי הריסה לכל חריגה בשטח הנחלה. בנוסף לכך ניתנים קנסות 7 שנים לאחור, כמו שכבר ציינו, במקרים רבים אין ביכולתו של בעל הנחלה לעמוד בהן ומשמעות הדבר היא פשיטת רגל כלכלית, נישול בעל הנחלה, ואילוץ בפועל למכור ולפנות את נחלתו.

 

מחיר הכניסה לתהליך שיוך בחכירה לדורות עומד על אחוזים בודדים מערך הקרקע (כ-3.75%), אולם הוא מאפשר לבעל הנכס תחילת היערכות נכונה לקראת ניצול הזדמנויות (עסקיות ופרטיות הרבות) הטמונות בהמשך כגון פיצול נחלה תוספות בנייה וכו'. כניסה לתהליך מגוננת על בעל הנחלה מפני פעולות אכיפה אגרסיביות.

הגדרות של תקופת מעבר וניצולן לטובת בעלי הנחלות.

במקרה של החלטות משמעותיות (כגון פיצול חלקות, בית שלישי בנחלה ועוד). נקבעו נוהלי מעבר בין התקופה שקדמה להחלטה ועד לתקופה בה החלטות המנהל ייאכפו באופן גורף. תקופה זאת מוגבלת בזמן ובמקרים רבים בעלי נחלות במושבים, בעלי בתים במושבים אגודות, ובעלי בתים בקיבוצים שבהם קיים שיוך קרקעות, לא מודעים לכלל החובות וההזדמנויות הנקרות בפניהם.

 

משרד אדריכלים אורתם בעל ניסיון רב בייעוץ תכנון וליווי פרויקטים אדריכלים בקיבוצים ובמושבים. פנו אלינו לייעוץ אדריכלי עוד לפני שאתם נוקטים בצעדים כלשהם כבר בשלב התכנון, החוק מיטיב עמכם, בואו לשמוע מה האפשרויות שלכם, לפרטים נוספים פנו אלינו בטלפון 08-850-3231.

ייעוץ אדריכלי במשרד אדריכלים בעל ניסיון וידע בתחום המגזר החקלאי. יכול לעיתים להוות לשון המאזניים בין תהליך פריחה כלכלית מחודשת והתבססות ארוכת טווח. לבין תהליכי קריסה כלכלית איטית או מידית כתוצאה מהשינוי והשלכותיו, לצד מדיניות אכיפה חדשה ולעיתים תוקפנית. אשר מציבה את המגזר החקלאי בכלל והיחידה המושבית (בעלי נחלות) בפרט, בפני צורך לבצע תהליכי הערכות מחודשת בכל הנוגע לשימוש הקרקעי וייעודו.

השפעות על החלטות רמ"י

חשוב לזכור כי למיקומו של הישוב (אזור עדיפות או לא וכו') יש השלכות על זכויות וחובות שונים אותם קובע המנהל אשר מייצג ומושפע גם בעקיפין וגם ישירות, מעמדות של הגורמים הפוליטיים דומיננטיים בעת קבלת ההחלטות. ואולם להחלטות אלה השפעה ארוכת טווח שאינה מושפעת בהכרח משינויים בחלוקת הכוח הפוליטי באופן מיידי. גם משום כך מי שיכול לסייע באופן מיטבי, לבעלי נחלות להתמודד עם השינויים, הוא גורם הפועל דרך קבע בתחום ייעוד קרקעות, אישורי בנייה או תהליכי היוון. משרדי אדריכלים רבים מעניקים ייעוץ אדריכלי ספציפי למושבים אשר מיועד בדיוק למטרה זאת והיא להתמודד עם השינויים.

דוגמא להחלטות מיטיבות עם בעלי נחלה

מקצת מההחלטות של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מיועד לתת מענה לתהליכים, התפתחויות ושינויים דמוגרפים העוברים על המגזר החקלאי. חלק מהתהליכים נובע מהנטייה המחודשת ותנועת האוכלוסייה מן העיר אל הכפר ובכלל זה רבים מבני דורות ההמשך במגזר החקלאי, המבקשים לשוב ולבנות את ביתם בסמוך למקום בו גדלו.

בנייה מודרנית

החלטת רמ"י על זכויות לבית שלישי בנחלה, פיצול נחלה חקלאית ובנייה בשטח חקלאי הם דוגמאות להחלטות אשר התקבלו כמענה לצרכים אמיתיים. על מנת לאפשר ולהסדיר זכויות בנייה בין דוריות ולהסדיר בנייה קיימת אחרת בשטח חקלאי או חלקת המגורים.

 

להחלטות אלה חשיבות רבה אך גם במקרה זה נדרש ידע וניסיון בתחום שימושי הקרקע והמשמעויות הנלוות לבנייה מוסדרת או בנייה קיימת שיש להסדירה ועל מנת שתעמוד בתנאים החדשים שנקבעו.

 

חשוב לזכור כי רמ"י, הגדיר תקופת ביניים קצובה בזמן ,בה יש לבצע תהליכי הסדרה, התאמות נדרשות. המשמעות המיידית של אי עמידה בתנאי ההסדרה השונים היא בכל מקרה כלכלית. ולעיתים במחירים אדירים שהיחידה המשפחתית אינה מסוגלת לעמוד בהן. מכאן החשיבות הרבה בהיערכות מוקדמת.

הערכות לעמידה בשינויי החלטות רמ"י

אחת האפשרויות המומלצות ביותר לצורך בדיקה והערכות להימנעות מהפתעות האכיפה אשר עלולות להציב בפני בעלי נחלות אתגרים כלכליים שלא יוכלו לעמוד בהן. היא פנייה לייעוץ אדריכלי מגורם אשר פועל לאורך שנים בתחום הבנייה במגזר החקלאי ולו היכרות משמעותית הן עם המצב הקיים והן עם הדרישות החדשות. היערכות מוקדמת מבטיחה ניצול מיטבי של ההזדמנויות הנובעות מהחלטות המנהל.

 

נזכיר כי לצד החמרה ונקיטת עמדה שאינה מתפשרת בנושא ייעוד הקרקעות המרכיבות את הנחלה והגדרות ברורות לגבי פעילות חקלאית, פעילות לא חקלאית (פל"ח), תנאים לקיומן ומשמעויות נלוות למאפייני השימוש. וחשוב יותר ההשלכות הכלכליות של קיום פעילות פל"ח בתחום חלקת המגורים או בשטח הנחלה שאינו מיועד למגורים. התקבלו במנהל גם החלטות שמטרתן לתת הזדמנות לבעלי הנחלות להסדיר את מעמד הבנייה והפעילות הקיימת.

 

תקופת הביניים לביצוע הסדרות והתאמות על מנת לעמוד בהחלטות רמ"י עומדת לפוג ואיתה ההקלות אותן מאפשר המחוקק על מנת לעודד את מי אשר פועלים להסדרה בזמן שהוקצב. למשל הנחות בתהליכי היוון וכו'.

 

לכן קיימת חשיבות רבה שבעלי נחלות. גם אלו שאינם מתכננים בנייה חדשה או שינויים בשימוש בקרקע. ינקטו בצעדים מקדימים לעריכת בדיקה ובחינה של המצב הקיים והשלכותיו על צעדים מתבקשים.

 

נחזור ונדגיש כי להיערכות נכונה בזמן המתאים השלכות כלכליות חיוביות מרחיקות לכת לחוסנה של היחידה המושבית או הקיבוצית.

 

מאת: דקלה שלמה צעירי, אורתם – משרד אדריכלים בדרום.

לפני שאתם נוקטים בצעדים כלשהם בנושא פיתוח ובנייה פרטית וציבורית כאחד. פנו אלינו לטלפון – 08-850-3231. נשמח לקבוע לכם פגישת ייעוץ אדריכלי

Call Now Buttonהתקשר אלינו דילוג לתוכן